El proyecto inmobiliario “Torres Peñasco”, de Corporativo Tres Marías ingresó oficialmente a la Semarnat y requerirá autorización para transformar más de 13 mil metros cuadrados de terrenos forestales. / “Torres Peñasco” inicia trámite ambiental; prevé cambio de uso de suelo forestal en Morelia
Corporativo Tres Marías continúa su avance; “Torres Peñasco” inicia trámite ambiental
Por: Gilbert Gil Yáñez / en15dias.com
agosto 2026
El proyecto inmobiliario “Torres Peñasco”, promovido por “Corporativo Tres Marías S.A.P.I.B. de C.V.”, ingresó oficialmente al procedimiento de evaluación ambiental de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat).
De acuerdo con el listado semanal de proyectos recibidos por las oficinas de representación de la dependencia, el expediente, registrado bajo la clave 16MI2026UD051, fue presentado el 23 de junio de 2026 en modalidad de Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) particular.
El registro oficial señala que el desarrollo contempla la “construcción de tres torres de departamentos de 9, 12 y 14 niveles”, además de vialidades, áreas verdes y de reserva, sobre un predio de 20 mil 407.7 metros cuadrados, para lo cual será necesario solicitar el cambio de uso de suelo de 13 mil 358 metros cuadrados de áreas forestales.
en15dias.com pudo confirmar, mediante un extracto del estudio de impacto ambiental presentado por la empresa ante la propia Semarnat, que el proyecto se ubicará en Ciudad Tres Marías y comprenderá departamentos, locales comerciales, oficinas y estacionamientos.
El documento reconoce expresamente que más de 13 mil metros cuadrados del predio corresponden a terrenos forestales sujetos a autorización federal para cambiar su uso de suelo.
El estudio también sostiene que el predio no se localiza dentro de un Área Natural Protegida y propone medidas de mitigación, entre ellas la reforestación de 1.5 hectáreas y el rescate y reubicación de flora y fauna.
Asimismo, argumenta que el proyecto es compatible con los instrumentos de desarrollo urbano y ordenamiento ecológico de Morelia. La incorporación del expediente al listado oficial no representa una autorización ambiental, sino el inicio del proceso de evaluación por parte de la Semarnat.
Durante esta etapa, la autoridad deberá determinar la viabilidad del cambio de uso de suelo forestal y de las medidas de prevención, mitigación y compensación propuestas por la empresa antes de emitir una resolución.
PROMOCIÓN EN SITIO DE TRES MARÍAS
El sitio del corporativo de Tres Marías realiza una oferta de la denominada Zona Comercial “Peñasco”, ubicada dentro del complejo Tres Marías, donde se promocionan macro lotes comerciales y corporativos que consolidan la transformación del suelo en las inmediaciones del Bulevar Alfredo Zalce y la Avenida Tres Marías.
De acuerdo con los planos e información técnica del proyecto que difunde Tres Marías, “Peñasco” contempla una división de al menos 8 lotes comerciales y de uso mixto, cuyas extensiones van desde los 3,500 metros cuadrados hasta predios de más de 20,000 metros cuadrados (2 hectáreas).
El polígono se articula directamente con desarrollos ya establecidos como el corporativo Centro Capital y la infraestructura médica del hospital Star Médica, conectando vialidades hacia el Bulevar Alfredo Zalce.
Esta infraestructura comercial e inmobiliaria se sitúa en un corredor estratégico entre la zona urbana consolidada y el Área Natural Protegida (ANP) del Cerro del Punhuato, una de las principales zonas de absorción de agua de lluvia y regulación térmica para la cuenca de Morelia.
Respecto al estatus comercial de los predios, de la totalidad de la oferta en la zona, cinco de los lotes ya figuran como vendidos, mientras que únicamente dos permanecen disponibles para su adquisición y uno más se encuentra reportado en condición de bloqueado.
LO QUE DICE LA MIA DEL PROYECTO
De acuerdo con la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) y su resumen ejecutivo, el desarrollo contempla tres torres de departamentos de 9, 12 y 14 niveles, además de locales comerciales, estacionamientos y áreas verdes, sobre un predio total de 20,407.70 m².
La construcción se proyecta en un horizonte de diez años, con una vida útil estimada de entre 70 y 100 años. La inversión total se calcula en 174.5 millones de pesos, de los cuales 357,350 pesos se destinarían a acciones de mitigación ambiental.
El predio se ubica en la zona oriente de Morelia, con acceso por la carretera federal 15 hacia Ciudad Tres Marías, en un área ya urbanizada, colindante con vialidades y edificios comerciales, que cuenta con infraestructura de agua, drenaje y electricidad.
Aunque el promovente describe el predio como un “lote baldío urbano”, el estudio reconoce que 13,358 de los 20,407.70 m² conservan vegetación forestal como matorral subtropical y selva baja caducifolia por lo que requieren autorización de cambio de uso de suelo. El inventario florístico registró siete especies en cuatro familias, con Eysenhardtia polystachya como la más abundante, y calificó la diversidad como baja (índice de Shannon de 1.545).
En fauna se documentaron 35 especies de vertebrados, en su mayoría aves (91%), sin ejemplares catalogados en la NOM-059-SEMARNAT-2010 (especies en riesgo). El estudio calcula una pérdida neta de 2,517 m² de vegetación tras el desmonte, frente a 3,853 m² que se conservarían, y ofrece como compensación la reforestación de 1.5 hectáreas y la reubicación de flora y fauna rescatada.
El predio se localiza dentro de la Región Hidrológica Prioritaria 62 y en la cuenca del Lago de Pátzcuaro–Cuitzeo, aunque el documento afirma que no hay cuerpos de agua superficiales dentro del área.
El abastecimiento de la ciudad depende, según cifras citadas en el propio estudio, de 87 pozos profundos y tres manantiales (La Higuera, El Salto y San Antonio Parangare) que nutren al acuífero Morelia–Queréndaro. El resumen del proyecto reporta para ese acuífero un déficit de disponibilidad de agua de 10.2 hectómetros cúbicos.
El proyecto estima un consumo de 1,426 m³ de agua durante la etapa de construcción y 4,386 m³ anuales una vez en operación, que se sumarían a esa demanda ya deficitaria.
El estudio ubica el sitio a 1.86 kilómetros del área natural protegida Cerro Punhuato y a 7.8 kilómetros del Parque Insurgente José María Morelos, y sostiene que el proyecto no afectará directamente ninguna de las dos ni las áreas de importancia para la conservación de aves de la zona.
La evaluación, hecha con las matrices de Leopold y Conesa, identificó 317 interacciones potenciales entre el proyecto y su entorno, de las cuales 168 se consideraron reales: 58.33% positivas y 41.67% negativas.
La etapa de construcción concentra la mayor parte de los impactos (148 interacciones), principalmente sobre los factores atmosférico, edáfico (suelo) y biótico: emisiones de polvo y gases, erosión, pérdida de permeabilidad y alteración de patrones de drenaje.
El documento clasifica estos impactos como «compatibles» y mitigables, y no encontró riesgo para la salud humana ni para especies protegidas.
EL “PLAN MAESTRO” QUE REVELA LA MAGNITUD DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Más que un fraccionamiento residencial, Tres Marías se ha consolidado como uno de los proyectos de urbanización privada más extensos e influyentes de Michoacán, junto con Altozano.
El “Plan Maestro” del desarrollo permite dimensionar la escala territorial de un complejo que integra vivienda, hospitales, universidades, centros comerciales, parques tecnológicos, zonas corporativas, hoteles, campos de golf y amplias reservas ecológicas dentro de un mismo polígono.
El mapa muestra un modelo de ciudad privada que se ha expandido progresivamente hacia el oriente y sur de Morelia, ocupando miles de hectáreas que hace apenas unas décadas correspondían principalmente a bosques, áreas agrícolas y zonas de recarga hídrica.
En el plano destacan sectores como Ciudad Salud, Parque Tecnológico, Zona de Corporativos, Casa Club, Zona Hotelera, numerosos desarrollos habitacionales y una extensa red vial interna que articula todo el complejo.
A diferencia de un fraccionamiento convencional, el Plan Maestro plantea una ciudad prácticamente autosuficiente. En el mapa aparecen hospitales del IMSS, ISSSTE y hospitales privados; universidades; centros comerciales; supermercados; hoteles; escuelas; corporativos; áreas recreativas y múltiples desarrollos inmobiliarios que buscan concentrar servicios, empleo y vivienda en un solo espacio.
La estrategia reduce la necesidad de desplazarse hacia otras zonas de Morelia, pero al mismo tiempo fortalece un modelo de crecimiento urbano de baja densidad y fuerte dependencia del automóvil, con importantes inversiones en infraestructura vial.
Uno de los elementos más llamativos del mapa es la presencia de extensas áreas marcadas como “Reserva Ecológica” y “Reserva Tres Marías”, que rodean buena parte del desarrollo inmobiliario.
Estas áreas verdes funcionan como un componente central de la imagen comercial del proyecto. Sin embargo, el mapa también evidencia cómo numerosos desarrollos habitacionales se insertan entre estas reservas, planteando contradicciones sobre el equilibrio entre conservación ambiental, expansión inmobiliaria y presión sobre los ecosistemas del sur de Morelia.
El “Plan Maestro” refleja décadas de crecimiento inmobiliario continuo. Lo que inició como un desarrollo residencial se convirtió en un polo urbano con capacidad para modificar la dinámica económica y territorial de la capital michoacana.
Su expansión ha impulsado nuevas vialidades, incrementado la plusvalía del suelo y atraído inversiones privadas en salud, educación y servicios. Al mismo tiempo, especialistas en ordenamiento territorial han señalado que este tipo de megaproyectos obliga a evaluar sus efectos sobre la disponibilidad de agua, la fragmentación del bosque, la movilidad metropolitana y la expansión de la mancha urbana.
El desarrollo inmobiliario de Tres Marías está orientado principalmente a los segmentos de ingresos medios-altos y altos. Su oferta incluye fraccionamientos cerrados, condominios horizontales y verticales, residencias unifamiliares de gran superficie y lotes para vivienda de lujo.
En los últimos años también se han incorporado conjuntos habitacionales con viviendas de menor tamaño, aunque conservando estándares urbanísticos y de equipamiento superiores al promedio de la ciudad.
Las viviendas del complejo suelen privilegiar amplios terrenos, áreas verdes privadas, diseño contemporáneo, infraestructura subterránea y acceso controlado. Muchos de los desarrollos incorporan amenidades como casas club, albercas, gimnasios, canchas deportivas, senderos recreativos y vigilancia permanente, configurando un modelo residencial dirigido a familias con alta capacidad adquisitiva y a inversionistas que buscan plusvalía inmobiliaria.
El crecimiento del proyecto ha sido acompañado por una estrategia de usos mixtos que busca atraer no sólo residentes, sino también empresas, instituciones educativas, hospitales privados y servicios especializados.
De esta manera, Tres Marías ha evolucionado hacia un distrito urbano donde vivienda, empleo, educación, salud y comercio se concentran en un mismo espacio, consolidándose como uno de los mercados inmobiliarios de mayor valor y dinamismo en la zona metropolitana de Morelia.
“SENDEROS” Y LAS IRREGULARIDADES AMBIENTALES
Mientras el “Plan Maestro” de Tres Marías proyecta una ciudad privada en constante expansión hacia el sur y oriente de Morelia, uno de sus desarrollos inmobiliarios más recientes, “Senderos”, quedó en el centro de la controversia ambiental tras ser clausurado por la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Profepa) por presuntas violaciones a la legislación ambiental.
El proyecto, promovido por Corporativo Tres Marías, formaba parte de la estrategia de expansión residencial del complejo inmobiliario. Sin embargo, la autoridad federal determinó que las obras de vialidad y lotificación avanzaban sin contar con la autorización en materia de impacto ambiental ni con el cambio de uso de suelo en terrenos forestales, requisitos indispensables para este tipo de desarrollos.
De acuerdo con la Profepa, tras un procedimiento iniciado en marzo de 2025, inspectores federales colocaron sellos de clausura total temporal el 28 de abril al constatar que el proyecto carecía de las autorizaciones federales correspondientes.
El desarrollo contemplaba un conjunto habitacional residencial sobre 103 mil 212 metros cuadrados, de los cuales apenas 16 mil 286 metros cuadrados estaban destinados como áreas verdes. Para preparar el terreno se realizó el retiro de vegetación prácticamente en toda la superficie intervenida.
Las inspecciones documentaron la remoción de vegetación propia del ecosistema de la zona, integrada por matorral subtropical y selva baja caducifolia, donde existen especies como palo dulce, burseras, ceibas, tepames, huizaches y granjenos.
Además, dentro del predio fue localizado un ejemplar de Cedrela dugesii (cedro o nogalillo), especie incluida en la NOM-059-SEMARNAT-2010, lo que incrementa la relevancia ambiental del sitio y obliga al cumplimiento de medidas de protección específicas antes de cualquier intervención.
UNA HISTORIA QUE SE REPITE
En mayo de 2024, en15dias.com publicó un reportaje sobre la transformación territorial que durante años ha acompañado el desarrollo de Tres Marías y la presión que esta expansión urbana ejerce sobre el entorno del Cerro Punhuato.
La investigación documentó, a partir de imágenes, documentos y testimonios, cómo terrenos que conservaron vegetación forestal fueron incorporándose progresivamente al desarrollo urbano.
En el caso revisado por este medio, el expediente señala que desde 2007 comenzaron las aperturas de caminos y que para 2023 se observaba un avance de alrededor del 50 por ciento en la remoción de la vegetación y el despalme del suelo.
El reportaje también mostró que el predio señalado por ambientalistas se encuentra en una zona de valor ambiental y de amortiguamiento del Área Natural Protegida Cerro Punhuato, un espacio reconocido por su importancia para la conservación de la biodiversidad.
La investigación encontró además una contradicción entre la protección ambiental del territorio y los instrumentos de planeación urbana. Mientras el Cerro Punhuato cuenta con una declaratoria de protección y un programa de manejo orientado a conservar la cubierta vegetal, los documentos revisados señalan que una parte del sitio denunciado aparece con uso habitacional dentro de la zonificación secundaria del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Morelia 2022-2041.
A esta disputa territorial se suma la actuación de las autoridades ambientales. Las organizaciones denunciantes aseguran que presentaron quejas ante PROFEPA y PROAM el 22 de abril de 2024 y que, pese a posteriores gestiones ante las dependencias, no se había realizado una inspección en el sitio ni se había informado de una clausura. Incluso, la denuncia fue llevada ante oficinas centrales de PROFEPA en la Ciudad de México.
¿CUÁL ES LA HISTORIA DEL ÁREA NATURAL PROTEGIDA CERRO DEL PUNHUATO?
El Parque Estatal Cerro Punhuato se ubica en el municipio de Morelia, capital del estado de Michoacán de Ocampo, en la zona Este de la ciudad de Morelia a una distancia aproximada de 7 km del centro de esta.
Rodeado por la zona urbana de Morelia, colinda al Suroeste en uno de sus extremos con las instalaciones del Sistema Michoacano de Radio y Televisión, de noreste a sur colinda con terrenos del Fraccionamiento Tres Marías; además es cruzada en dirección Norte-Sur por una línea de alta tensión de la Comisión Federal de Electricidad.
Según el documento del Programa de Manejo: Área Natural Protegida “Cerro Punhuato”, realizado en 2008, “la superficie de 47 hectáreas, fue adquirida por la Unión Nacional de Resineros en 1969 misma que fue reforestada hace aproximadamente 30 años por la Comisión Forestal del Estado de Michoacán”.
Se destaca que “en 1992, Montemiro S.A. adquiere 30 hectáreas sumándose a partir de entonces 77 hectáreas al proyecto. Montemiro S.A., inició los tramites para su protección y restauración ecológica con la finalidad de que en el Cerro Punhuato se frenara la deforestación y la erosión del suelo”.
En ese entonces, “la Secretaría de Urbanismo y Medio Ambiente, en acuerdo con número de expediente 68/02 de fecha 9 de Octubre de 2002, inició el procedimiento relativo a la declaratoria del Área Natural Protegida, en el que se ordenó practicar estudios previos del área geográfica, uno de ellos el estudio técnico justificativo”.
“En la Reforma al Decreto del Área Natural Protegida, en su ARTÍCULO 5°, declara al Área Natural Protegida, con el carácter de «Parque Estatal», el lugar conocido como “Cerro Punhuato”, propiedad de Monteniro A. C., representada por el Lic. César Arias de la Canal, dada en comodato al Gobierno del Estado para la creación de un Jardín Botánico, en el municipio de Morelia, Michoacán, con una superficie de 78.86 hectáreas, más las 40 hectáreas que se encuentran dentro del Desarrollo Tres Marías”.
“Ante esta situación la Secretarías de Urbanismo y Medio Ambiente realizó el estudio técnico justificativo en el lugar denominado como “Cerro Punhuato» y su zona de influencia, del municipio de Morelia, Michoacán, de dicho estudio técnico se desprende la necesidad de establecer el área natural protegida con carácter de Zona Sujeta a Preservación Ecológica, a fin de preservar los ambientes naturales de la región y los ecosistemas más frágiles; asegurar el equilibrio y la continuidad de sus procesos evolutivos ecológicos; aprovechar racionalmente sus recursos naturales; preservar la diversidad genética de las especies silvestres y acuáticas de flora y fauna, particularmente las endémicas, amenazadas y en peligro de extinción; propiciar el desarrollo socioeconómico regional; fomentar la investigación y tecnología aplicada, la educación ambiental e histórico-cultural y las actividades recreativas y turísticas; así como mantener un campo propicio para la investigación científica”.
Montemiro S.A. y Secretaria de Urbanismo y Medio Ambiente llevaron acabo la propuesta de decreto como Área Natural Protegida, con la modalidad de Zona Sujeta a Preservación Ecológica “Cerro Punhuato” ubicado en el Municipio de Morelia, Michoacán, se decretó administrativamente a través del Periódico Oficial del Gobierno Constitucional del Estado de Michoacán, tomo CXXXV, número 38, de fecha 26 de enero de 2005, con una superficie de 78.76 hectáreas.
“Esta área fue declarada por el Titular del Ejecutivo del Estado, al Sistema Estatal de Áreas Naturales Protegidas. Con el fin evitar que se pierda la cubierta vegetal por el cambio de uso del suelo, se hace indispensable establecer medidas de protección y recuperación en una superficie de 78.86 hectáreas del lugar conocido como “Cerro Punhuato”, del municipio de Morelia, Michoacán, mediante su decreto”.
